预算500万，你会选择谁？

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文｜路春锋 编辑|刘狄

据统计，近两年昌平共入市11个新盘，其中大部分都集中在北七家、回龙观等区域。最近朱辛庄也加入供应阵营中，今年将新增2个住宅项目。

财经新产近期走访了这3个板块中的部分楼盘。从售楼处看，不少楼盘销售情况已经接近尾声。例如宸悦国际，销售人员对财经新产表示，“目前只剩下二三十套房源可供选择。”此外，越秀在京新盘“星樾”，开盘当天即售罄又给昌平楼市添了把火。

当然，也有楼盘因价格或交通等原因去化较为缓慢，北清云际、奥森春晓和北清橡树湾的卖出速度都不算太快。

价格与交通是王道

财经新产最先探访了由中国铁建和大悦城控股联合打造的“宸悦国际”，该项目位于北七家立汤路和北清路的交界点，主打5-6层的纯洋房社区，户型介于57㎡-138㎡的一至四居之间，与去年5月开盘的硅谷ONE紧邻。

据销售人员介绍，该盘去化情况较好。“旁边的硅谷one开盘一年多，还剩100多套房源。我们（宸悦国际）目前只剩二三十套房，主要是74平米的两居、101平米的三居和138平米的四居。”该销售人员表示，价格优势是宸悦国际受欢迎的主要原因之一。

公开资料显示，该楼盘于2022年第二批集中供地中，被中铁建+大悦城以23亿元的底价拿下，参考楼面价约2.4万元/平米，比硅谷ONE的要低不少。

不过，宸悦国际也有北七家的“通病”——交通不便。高德地图显示，该项目距离5号线天通苑北地铁站2.8公里，步行时间较长。

同样受累于交通问题的还有回龙观板块。财经新产通过梳理发现，回龙观区域附近的北清橡树湾、建发城建·文源府、北清云际、奥森春晓、建发·珺和府等楼盘附近均无地铁，离地铁最近的奥森春晓，距离8号线平西府站也有1.1公里，步行需15分钟。

目前，回龙观区域的楼盘也大都有充足的房源。贝壳找房经纪人表示：“北清橡树湾加推了新楼栋，目前房源充足，楼层和户型都可选。”另据北京市住建委数据，截至5月24日，北清云际去化率76.82%；奥森春晓去化率60.16%；北清橡树湾去化率约61.17%左右，卖出速度都不算太快。

谈到去化，今年4月开盘的越秀·星樾则与前述楼盘都不同，460多套期房在开盘当天即售罄。财经新产探盘时也确无房源，“您如果有兴趣，可以关注我们的清退房源。”该楼盘销售表示。

星樾项目分期房和现房两期，目前期房的均价是在62000，待2025年出售现房时，均价是在65000左右。

究其原因，也无外乎地段和倒挂价格。朱辛庄是北京楼市的网红板块之一，今年3月25日北京一批供地中，42家房企竞争该区域一地块，中签率只有2.38%，堪比抽彩票。此外，星樾指导价6.2万元/平，也比周围次新房单价便宜1万元/平米左右。

回龙观“近”、朱辛庄“便”、北七家“惠”

从地理位置来看，三个板块均位于昌平区东南方向，同被北清路连通，三个板块也同是昌平重点发展的片区。

具体来看，回龙观因为背靠海淀，临近IT产业带，一个“近”字就让其在这三者中脱颖而出，限价更高。其附近的建发城建·文源府、北清云际、建发·珺和府等新盘，限价都在6万元/平米-6.3万元/平米之间，高于北七家的宸悦国际、硅谷one的5.4万元/平米。

谈到北七家，如上文所述，交通配套是绕不过的话题。“北七家是配套洼地”，走访中不断有经纪人对财经新产做类似表述，其周边的交通、教育、医疗都有待提高。综合来看，北七家最大的问题还是在于交通，公共交通只有17号线未来科学城南站，路网交通依靠京承高速、安立路北延、定泗路。“这也是北七家楼盘价格较低的重要原因。”前述经纪人总结道。

财经新产注意到，交通不便也使北七家附近的楼盘去化情况一般。除了硅谷one仍有100多套房源，目前已经现房销售的金辰府去化情况也一般，“还有100多套房，房源充足可选。”链家经纪人表示。

不过，也有经纪人表示，相比于回龙观和朱辛庄，北七家虽然有硬伤，但也因价格更低而被称为“硬刚需”，预算300万左右的刚需群体，也能买到合适的上车盘。

而今年重点供应的朱辛庄，是三个板块中交通最好的。以近期开盘的越秀·星樾为例，距离8号线朱辛庄站仅400米，也是这三个板块中仅有的地铁盘。而朱辛庄也是昌平区少见的双线换乘站，分别是地铁8号线和昌平线，和轨道交通19号线，可快速实现多站换乘。

综合来看，这三个板块都瞄准在海淀工作的互联网IT从业者，且三者间已形成明显的差异，优缺点也十分明显。其中，回龙观发展较早，距离海淀最近，价格也更高；而朱辛庄和北七家仍在发展中，朱辛庄的地铁交通更好，但北七家价格更低。